限购令能消灭炒房团吗?郎咸平谏言房产税

2011年9月5日 发表评论 阅读评论

据媒体报道,随着二三线城市限购令的出台,已经有接近20个城市同意自9月起实施限购令。目前的房价已经大大超过普通老百姓的承受能力,我们老百姓的日子过得这么辛苦,真的很可怜。当然,我们zf也出台了一轮又一轮的房地产调控政策,而且一次比一次严厉,其中最严厉的应当是限购令了,目的是利用户籍、利率等手段把炒房者赶出这个市场。我在新书《我们的生活为什么这么无奈》中就讲到,我们也在憎恨炒房团,但我们更好奇这些整日“东征西战”的炒房团从哪里来的这么多钱?限购令真能灭了炒房团吗?

一、困境下的制造业资金何去何从

不久前,我和一个很多年没有见面的朋友见面了,我知道这位朋友经营着一家工厂,所以我就问他工厂经营得怎么样?他告诉我说,早就不做了。我很好奇,就问他现在做什么?他说,炒房!刚开始,我觉得有点奇怪,因为我一向认为,炒房子是一件一点技术含量都没有的事情。但之后我才发现,我这位朋友不是个例,很多像他一样以前做实业的人,现在基本都跑去炒房了。他们的观点基本相同,都说现在这种大环境下,做实业又累又挣不到钱,但炒房又简单,利润又高,那我干嘛还做实业呢?

其实,正是因为很多以前做实业的人都有这种想法,所以才有那么多原本应该投到实业中去的钱,现在都跑到楼市里来了。那我们的制造业究竟是怎样一种状况呢?首先我想请各位猜猜看,我们制造业现在的平均毛利润是多少?我告诉你,只有5%!如果再刨去一些其他费用的话,我们的制造业基本是不挣钱的。这太可怕了。那究竟是什么让我们的制造业这么艰难呢?经过我们的调查分析发现,其中一个很重要的原因,就是人工成本越来越高。究竟有多高?我地告诉各位,是40%~50%。

更可怕的是,就算你愿意承担这么高的成本,你也不一定能雇到人。现在,不是很多地方的工厂都招不到工人了吗?工厂的老板都急了,开始主动涨工资了。在这里,我要提醒各位一下,对于工资上涨,你千万不要认为是工人的待遇变好了,如果你这样认为的话,那你就太天真了。工资上涨的主要原因是什么?是因为四万亿造成的通货膨胀。想想看,过去为什么那么多农民工要千里迢迢地跑到东部打工?是因为相比较西部来说,东部工资比较高,大概能高出15%。现在呢?却只高出5%不到。但是,现在在东部城市生活的话,成本也是越来越高,上升幅度早就超过15%了。不说房价有多高了,因为房子对于这些外来的打工人员来说,想都不敢想的,就只说房租,很多人辛辛苦苦一个月挣来的钱,交完房租之后基本不剩什么了,还拿什么去消费?生活质量是越来越差。而且,在东部地区,当地的低收入人群能享受zf的一些补贴,但是我们这些外来农民工兄弟呢,什么保障都没有,那他们当然不愿意去长三角和珠三角了。正是因为这些原因,这些东部的企业才会遇到“用工荒”、“招工难”之类的问题。

二、谁成就了炒房团

提起温州炒房团、山西煤老板,各位是不是非常恼火?是不是认为就是因为这些人的存在,房价才会这么高,才搞得你买不起房?郎教授我在这里要说句公道话了,我们其实也不能全怪他们,要怪谁?真正要怪的是我们的金融政策,因为很多都是错的,正是这些错的金融政策给了温州炒房团、山西煤老板炒房的动力。为什么这样讲?我给各位举个例子,2008年的时候,为了刺激房地产,央行在一年之内四次下调利率,幅度达到1.71%。 什么概念呢?比如说你2008年初购买一套85平方米的住房,总价是125万元,按照当时的标准首付款是25万元,剩下的贷款20年,月还款应该是7547.56元。但是从2009年1月1日起,由于利率大幅降低,实际月还款就变成了6210.49元,比2008年减少了1337.07元,20年累计下来,总共少还款32万元左右。更让炒房人兴奋的是,二套房贷也有购房贷款利率7折的优惠。这意味着什么?其实就意味着我们国家在大力鼓励大家炒房。

最近,针对房地产市场,我们zf密集出台了很多调控政策,还有信贷调控的力度也是前所未有的。但是,透过对这些调控政策的分析,我发现一个很有意思的事情,那就是即使到现在,我们的信贷调控还是在保护房地产。原因很简单:第一,对于地方zf来说,土地出让金是很大的一笔收入。就拿2010年来说吧,在两轮房市调控之下,全国土地出让金数额不仅没降,反而再创新高。各位晓得2010年土地出让金占地方财政收入的比例是多少吗?很搞笑的,竟然也再创新高,已经达到76.6%了。这个数字说明了什么?说明我们地方zf现在对土地财政简直是极度依赖。第二,在现在这种大的环境下,各位猜猜我们的金融机构最怕什么?我告诉你,它们最怕的就是房价下跌。因为对于金融机构来说,最大的系统风险就是房价下跌,金融机构可不想自取灭亡。更有意思的是,全世界的银行,应收账款都可以拿来作抵押的,但是,我们的银行基本上认为,只有房地产才能作抵押。在别的国家,无论是个人申请贷款,还是企业申请贷款,只要是符合相关规定,按照一般流程走下来的话,都能拿到贷款,但是我们国家基本上只放贷给房地产企业和买房子的人。

那顺着这个思路,我们想一想,接下来会出现什么样的状况?很简单,就是冷的地方更冷,热的地方更热。冷的地方比如制造业,2011年2月10日,《第一财经日报》报道说,在民营经济发达的温州,70%的中小企业面临现金流压力,甚至有资金链断裂的风险。更惨的是,在信贷资源紧张的同时,银行贷款利率又出现大涨,《中国证券报》就报道说,现在一般企业信贷利率会在基准利率基础上上浮10%至15%,中小企业信贷利率在基准利率基础上上浮40%左右。即使接受这样苛刻的条件,中小企业也不一定能拿到贷款。从这个层面上看,我们的信贷似乎还真是收紧了。

那热的地方呢,当然是我们的房地产行业了。我这里有一组中国人民银行年报的数据,数据显示,2010年底全国主要金融机构房地产贷款余额为9.35万亿元人民币,同比增长了27.5%。加上以房地产为抵押的其他贷款,与房地产相关的贷款预计已经接近信贷总量的50%,有20万亿元左右。如果再算上体外循环的信托贷款,我们与房地产有关的贷款有可能相当于贷款总量的60%。

我们换个角度来看下房地产的真实状况,比如说实际的房屋在建面积,2010年,在建面积是40.55 亿平方米,比上年增长26.6%;房屋新开工面积是16.38 亿平方米,比上年增长40.7%。这说明什么?说明我们的信贷对房地产根本没有收紧!

三、失效的税收制度?

接下来,我想谈谈我们的税收制度,因为我们的税收制度也出现了很大的偏差,根本无法调节进入楼市的资金。我先给各位讲一个基本原理,就是“税负转嫁理论”。要衡量税负是不是重了,我们不能只看税率,因为这只是表面上的,根本没办法反映真实的状况。我们应该看的是什么?是看这个税最终能否转嫁出去。什么意思呢?打个比方,从表面上看,中石油和中石化每年都要缴纳资源税,对不对?可是,我告诉你,就算对这两个寡头征收200%的税也没用,为什么?因为无论你zf征多少税,它们都能够透过价格把它消化掉,也就是说,它们能把所有的税负都加到价格上去,最终转嫁给消费者。同时,因为它们是典型的垄断行业,基本不存在竞争,所以,它们能保证自己的利润率不会因为资源税而下降。

房价和这个道理是一样的。现在有些地方正在试点房产税。之前我一直呼吁不能随意开征房产税,因为开征房产税的结果,不是把房价降下来,反而会让房价更高。大家回忆一下我的火山理论就会明白了。而且,我们目前房地产流通过程中的税费已经够高的了,初步统计,我国现阶段涉及的房地产的税种有12项之多,涉及房地产的收费多达57项,这还不算土地出让金。计算下来的话,我们现在的房价里已经包含30%~40%的税费了,即使再开征千分之四的房产税,也不过是九牛一毛,没有多大意义。

更重要的是,从房产税征收的实际效果来看,房产税确实像我说的一样,根本没有起到打压房价的作用。所以说,在我们还没有在全国范围内大面积推广房产税之前,我仍然强烈建议zf放弃征收房产税。我在之前的《郎咸平说:我们的日子为什么这么难》一书中,就对这个问题做了解释,我也反复强调说,这是一个政治成本非常高的税,这是你在老百姓既没有创造收入,也没有消费的时候征的税,根本就是不合法理的。

透过上面的分析我们发现,其实房地产行业的税负已经很重了,而且在房产交易环节也要缴纳很多种类的税,可为什么还有那么多人跑去炒房呢?其实这个问题很简单,就是因为跟制造业相比,炒房的实际税负已经算是很轻了。因为在我们国家,企业实际创造价值的70%都被收走了,相比炒房的名义税率,这简直高得离谱!我这里有个数据,2010年,我们国家的增值税收入是2.1万亿元,企业所得税是1.3万亿元。各位晓得这是什么概念吗?根据证监会的研究数据推算,中国上市和不上市的企业利润总共不过3万亿元,换句话说,如果国家不抽走这么多钱,我们企业的利润可以很轻松地翻一番!此外,不同行业还要负担不同的税费,比如汽车等行业要承担6000亿元的消费税,服务业要负担1.1万亿元的营业税。整个算下来,2010年我们国家的税收总收入是73202亿元,相当于中国企业税后利润的2.4倍。当然,像中石油、中石化这样的垄断行业完全可以将税费转嫁出去,但是大部分企业,尤其是我们的制造业,因为受限于“6+1”产业链里面最没有定价权的处境,它的税负根本无法转嫁,只能自己承担,结果就是利润越来越低,就像本章开头我那个朋友说的“又累又挣不到钱”。但是,炒房子呢?对于炒房者来说,完全可以把税费转嫁出去,而且还不担什么风险,至于炒房的利润究竟有多高,就不用我多说了吧。

更多分析,详见我的新书《我们的生活为什么这么无奈


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